Face à la crise du logement et aux hausses parfois importantes des loyers dans certaines zones géographiques, l’encadrement des loyers est une mesure phare mise en place pour protéger les locataires et réguler le marché immobilier. Quelles sont les règles qui encadrent ces dispositifs ? Comment fonctionnent-ils ? Cet article vous apporte un éclairage complet sur le sujet.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure qui vise à limiter la hausse des loyers dans les zones où la demande locative est très forte. Il a été instauré par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) en 2014, puis étendu par la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) en 2018. Cette dernière a introduit un dispositif d’encadrement de niveau « expérimental », permettant aux collectivités locales de mettre en place cet encadrement sur une période de 5 ans.
Cette mesure consiste à fixer un loyer de référence, déterminé par l’Observatoire Local des Loyers (OLL), ainsi qu’un loyer majoré (loyer de référence + 20%) et un loyer minoré (loyer de référence – 30%). Les propriétaires ne peuvent alors pas fixer un loyer supérieur au loyer majoré pour un logement situé dans une zone où l’encadrement des loyers est en vigueur.
Quelles sont les zones concernées par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers concerne principalement les zones tendues, c’est-à-dire celles où la demande locative est supérieure à l’offre de logements disponibles. Ces zones sont définies par un décret en fonction de critères tels que le niveau des loyers, le taux de vacance locative et la démographie. Actuellement, 28 agglomérations françaises sont considérées comme étant en zone tendue, dont Paris, Lyon, Marseille, Toulouse ou encore Bordeaux.
Cependant, l’encadrement des loyers n’est pas automatiquement appliqué dans toutes ces zones. Il revient aux collectivités locales de demander sa mise en place auprès du préfet. Ainsi, seules certaines villes ont choisi d’appliquer cette mesure, comme Paris et Lille.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Pour chaque logement situé dans une zone où l’encadrement des loyers est en vigueur, le propriétaire doit respecter le loyer de référence fixé par l’OLL. Ce dernier prend en compte plusieurs critères pour déterminer ce montant : la localisation du logement, sa période de construction, son type (meublé ou non meublé) et le nombre de pièces principales. Le propriétaire peut ensuite fixer un loyer entre le loyer minoré et le loyer majoré, en fonction de la qualité et des caractéristiques du logement.
Si le propriétaire ne respecte pas ces règles, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) afin de demander une diminution du loyer. Si aucun accord n’est trouvé, le litige peut être porté devant le juge du tribunal d’instance.
Quels sont les avantages et les limites de l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers présente plusieurs avantages pour les locataires et les collectivités locales. Il permet notamment de :
- Réguler les hausses de loyers dans les zones tendues ;
- Lutter contre la spéculation immobilière ;
- Favoriser l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes ;
- Rendre le marché immobilier plus transparent grâce à la publication des loyers de référence.
Cependant, cette mesure présente également certaines limites :
- L’encadrement des loyers ne s’applique pas à l’ensemble des zones tendues, ce qui limite son impact sur l’ensemble du territoire ;
- Certains propriétaires peuvent contourner cette réglementation en proposant des logements meublés, moins encadrés que les logements non meublés ;
- Cette mesure pourrait inciter certains propriétaires à réduire leurs investissements locatifs, ce qui aurait pour conséquence de réduire l’offre de logements disponibles.
En dépit de ces limites, l’encadrement des loyers reste un outil important pour réguler le marché immobilier dans les zones tendues et protéger les locataires face à des hausses de loyers excessives. Son succès dépendra toutefois de la volonté des collectivités locales à le mettre en place et à le faire respecter.
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