Le bail commercial est un contrat de location qui lie le propriétaire d’un local commercial et son locataire, généralement pour une durée de neuf ans. Ce type de contrat prévoit des clauses spécifiques, notamment en matière de loyer. L’une des questions cruciales pour les parties concernées est la révision du loyer en cours de bail. Comment se déroule-t-elle ? Quels sont les points à connaître pour bien appréhender cette étape ?
Le mécanisme de la révision triennale
Dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9, la révision du loyer intervient tous les trois ans, à l’occasion des échéances triennales. Cette révision triennale permet d’ajuster le montant du loyer à l’évolution du marché et aux variations économiques. Cependant, il convient de noter que cette révision n’est pas automatique : elle doit être demandée par l’une des parties (bailleur ou locataire) dans les conditions et délais prévus par le bail.
La demande de révision doit être formulée par écrit et adressée à l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire (huissier). Le point de départ pour calculer la date limite pour effectuer cette demande est la date anniversaire du bail ou, à défaut, la date effective d’entrée dans les lieux du locataire.
Le calcul de la révision du loyer
Le montant de la révision du loyer est encadré par la loi. En effet, l’article L. 145-38 du Code de commerce prévoit que l’augmentation ou la diminution du loyer ne peut excéder la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) sur une période de trois ans. Ces indices sont publiés chaque trimestre par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE).
La formule de calcul est la suivante : Loyer initial x (nouvel indice / indice initial). Il est important de préciser que le choix entre l’ILC et l’ILAT doit être mentionné dans le contrat de bail.
Cependant, les parties peuvent également convenir d’un autre mode de calcul du loyer révisé, à condition qu’il respecte les dispositions légales en vigueur. Par exemple, elles peuvent décider d’une indexation du loyer sur un autre indice ou d’un plafonnement du montant de la révision.
Le contentieux éventuel lié à la révision du loyer
Lorsque les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le nouveau montant du loyer après une demande de révision, elles peuvent saisir le juge pour trancher le litige. Cela peut être le cas si le bailleur refuse d’accorder une baisse de loyer alors que l’évolution des indices le justifie, ou si le locataire conteste une augmentation qu’il estime excessive.
Le juge compétent en matière de bail commercial est le président du tribunal de grande instance. Il peut être saisi par requête, c’est-à-dire un document écrit exposant les faits et les demandes des parties. Les parties ont également la possibilité de recourir à une procédure de conciliation préalablement à la saisine du juge.
Bon à savoir : la déspécialisation et le déplafonnement du loyer
Dans certaines situations, le locataire d’un local commercial peut demander une autorisation de déspécialisation pour exercer une autre activité que celle initialement prévue dans le bail. Si cette demande est acceptée, le bailleur peut exiger une révision du loyer qui ne sera pas limitée par les indices légaux (ILC ou ILAT). Ce phénomène, appelé déplafonnement, permet au propriétaire d’ajuster le montant du loyer à la valeur locative du marché pour la nouvelle activité exercée.
En conclusion, la révision du loyer en cours de bail commercial 3 6 9 est une étape clé pour les deux parties. Elle doit être anticipée et maîtrisée afin d’éviter tout litige ou malentendu. La connaissance des mécanismes légaux et des modalités contractuelles spécifiques est essentielle pour aborder sereinement cette question.
Soyez le premier à commenter