La colocation séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers en quête de rentabilité. Cependant, avant de se lancer dans ce type d’investissement, il est indispensable de bien comprendre les règles qui régissent la colocation. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des principales dispositions légales et pratiques à respecter pour optimiser votre investissement locatif.
La définition juridique de la colocation
La colocation est définie par la loi ALUR du 24 mars 2014 comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un ou plusieurs contrats de location. Il peut s’agir de baux individuels ou d’un bail commun, selon les préférences des colocataires et du propriétaire.
Le choix du type de bail
Il existe deux types de baux pour une colocation : le bail individuel et le bail commun. Le bail individuel permet à chaque colocataire de signer un contrat distinct avec le propriétaire, tandis que le bail commun engage l’ensemble des colocataires sur un seul et même contrat.
Le choix du type de bail a des conséquences sur les obligations du propriétaire et des locataires :
- Bail individuel : chaque colocataire est responsable uniquement de sa part de loyer et des charges locatives. En cas de départ d’un colocataire, le propriétaire doit trouver un remplaçant pour maintenir la rentabilité de son investissement.
- Bail commun : les colocataires sont solidaires pour le paiement du loyer et des charges. Si l’un d’entre eux ne paie pas sa part, les autres doivent s’acquitter de la totalité du loyer. Le départ d’un colocataire n’affecte pas la rentabilité de l’investissement, mais peut créer des tensions entre les colocataires restants.
Les règles spécifiques à la colocation
La loi ALUR a instauré des règles spécifiques pour encadrer la colocation. Parmi celles-ci, on peut citer :
- La rédaction d’une clause de solidarité dans le bail commun, qui engage les colocataires et leurs éventuels cautions à payer l’intégralité du loyer et des charges en cas de défaillance d’un des locataires.
- La mise en place d’un dépôt de garantie, dont le montant est fixé par le propriétaire et ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Ce dépôt est restitué aux colocataires à l’issue de la location, sous réserve qu’ils aient respecté leurs obligations (paiement du loyer, entretien du logement, etc.).
- L’établissement d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie de chaque colocataire, permettant de constater l’état du logement et d’évaluer les éventuelles dégradations imputables aux locataires.
Les obligations du propriétaire en matière de colocation
Outre les règles spécifiques à la colocation, le propriétaire doit respecter certaines obligations légales :
- Mettre à disposition des colocataires un logement décent, conforme aux normes d’habitabilité et de sécurité en vigueur.
- Assurer la jouissance paisible du logement et réaliser les travaux nécessaires pour garantir le bon état du bien.
- Fournir aux colocataires les diagnostics immobiliers obligatoires (diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions, etc.).
- Souscrire une assurance habitation multirisque couvrant les risques liés à la location (incendie, dégât des eaux, etc.) et responsabilité civile. Les colocataires peuvent également être amenés à souscrire leur propre assurance individuelle.
Les avantages fiscaux liés à l’investissement en colocation
L’investissement locatif en colocation peut bénéficier de certains avantages fiscaux :
- Le dispositif Borloo ancien, qui permet au propriétaire de déduire une partie de ses revenus fonciers en contrepartie d’un engagement à louer le logement selon certaines conditions (notamment respecter un plafond de loyer et de ressources des locataires).
- Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), sous réserve que le logement soit loué meublé et que les revenus locatifs ne dépassent pas un certain seuil. Cette option permet d’amortir le bien immobilier et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs.
En conclusion, l’investissement locatif en colocation offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers à la recherche de rentabilité. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les règles qui encadrent ce type de location et de respecter les obligations légales pour assurer la réussite de votre projet.
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